Heft 42 | Brinsa

Kurzfassung

Kostensenkungen im privaten Wohnungsneubau stellen einen zentralen Ansatzpunkt dar, um insbesondere Schwellenhaushalten Eigentum an selbst genutztem Wohnraum zu ermöglichen. Als Vergleichsmaßstab für angestrebte Kostensenkungen legen bisherige Untersuchungen entweder nur die Herstellkosten oder die Kosten über einen gesamten Lebenszyklus von 80 oder gar 100 Jahren an. Diese Sichtweisen vernachlässigen die typischen Merkmale des privaten Wohnungsneubaus. Für den privaten Wohnungsneubau gilt, dass nicht allein der technische Sollzustand einzelner Bauteile zu Investitionen führt. Vielmehr bestimmt jeder Nutzungszyklus die nachfolgende Investitionsstrategie neu. Es wird zunächst ein Modell entwickelt, das die Kosten im Zuge eines 30 Jahre langen Nutzungszyklus erfasst und bewertet. Als Ergebnis von Berechnungen an einem Musterobjekt zeigen sich die Kostenschwerpunkte. Die Nutzungszykluskosten bestehen zu ca. 55 bis 65 % aus Kapitalkosten, zu ca. 25 bis 35 % aus Betriebskosten und nur zu ca. 10 % aus Instandsetzungskosten.

Im weiteren Gang der Untersuchung werden die Einflüsse auf die Kosten im privaten Wohnungsneubau durch die Regelwerke, die Entscheidungsalternativen des Bauherrn sowie infolge ausgewählter Einzeleinflüsse ermittelt. Die meisten Regelwerke der Rechtsordnung führen zu zusätzlichen Nutzungszykluskosten. Dies gilt nach Abschaffung der Eigenheimzulage insbesondere für die Regelwerke des Steuern- und Abgabenrechts. Bezüglich der privaten Regelwerke (z. B. DIN-Normen) wird festgestellt, dass insbesondere Widersprüche unter den verschiedenen Regelwerken sowie nicht mehr zeitgemäße Normen zu Unsicherheiten bzgl. des geschuldeten Standards und letztendlich zu zusätzlichen Kosten führen. Hinsichtlich der Einflüsse des privaten Bauherrn auf die Nutzungszykluskosten werden sowohl signifikante Planungsentscheidungen als auch das spätere Nutzerverhalten untersucht. Die Untersuchungen zeigen, dass die gesamten Nutzungszykluskosten mit Hilfe der beiden Grundsatzentscheidungen zu "Größe" und "Standard" bereits in der frühen Planungsphase maßgeblich beeinflusst werden können. Anhand ausgesuchter Beispiele werden zudem Vergleiche auf der Bauteil- und Funktionsebene geführt, die verschiedene Möglichkeiten der Anwendung der Nutzungszykluskosten als Entscheidungsparameter exemplarisch darstellen. Betrachtungen zum Einfluss des Zinssatzes und der Dauer des Nutzungszyklus runden die Untersuchungen ab.

Abschließend werden Vorschläge für einen kostengünstigen privaten Wohnungsneubau unter systematischer Berücksichtigung von Nutzungszykluskosten unterbreitet. Zunächst ist es von entscheidender Bedeutung, den Gedanken der Nutzungszykluskosten wirksam zu verankern. Auswirkungen wesentlicher Regelwerke sowie Planungsentscheidungen auf zeitraumbezogene Kosten können mit Hilfe der angewendeten Methoden dargestellt werden. Die Ermittlung von Nutzungszykluskosten ist somit ein Werkzeug zur Lenkung zukünftiger Entscheidungen im kostengünstigen privaten Wohnungsbau - sowohl für den Gesetzgeber als auch für die privaten Bauherren. Entsprechende Vorschläge zur Implementierung werden vorgestellt. Aufgrund der zuvor ermittelten Kostenschwerpunkte erfolgen zudem weitere Vorschläge für die Bereitstellung von kostengünstigem Bauland, für das Zulassen kostengünstiger Bauweisen sowie für eine effektive Förderung von Objekten des kostengünstigen Wohnungsbaus.